逻辑已变！这些区域 房企避之不及...

10月份以来，一线城市楼市火到不像样子，二线热度还没完全传导。北、上、广、深新房和二手房成交量全面上涨；10月份统计局数据显示，房价上涨的城市也由过去的“0”变成了8个！就在昨天，继上海、北京之后，深圳成为第三个宣布取消普通住房和非普通住房，也就是豪宅标准的一线城市。趋势已经很明显了，从上周降契税到这周取消豪宅标准，明显在鼓励改善、鼓励置换， 不管一线、还是二线，压缩土地供应量+放水解决流动性危机+加大好房子供应，会是这轮改革的大方向。当时还有人不信，现在正在验证，“三限”也会逐步打开，包括四个超一线限购、限贷、限售都在松绑。10年前我们能看到很多90㎡以下刚需产品，10年后市场上建面约100-140㎡中改户型比重显著提升，到今年架空大平层、四代宅蜂拥而至，容积率更低，产品迭代更快，让一部人先动起来。放水背景下，钱放银行等着贬值，还是说寻找优质标的让资产升值，聪明的人知道怎么选择。还是我们之前提到的，商品房回归商品，保障房回归保障。豪宅配塔尖，新锐配置换，中产配刚需，一线老破远只能留给预算有限的，分化愈演愈烈。上周11月15日，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市。城中村改造类似于2015年的棚户区改造，只是换个了说法，契合房住不炒的大方向。目的还是为刺激经济，拉动内需，带动市场复苏！17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。据中指研究院测算，若按套均面积100平计算，100万套城中村和危旧房改造的货币化安置需求，可带动约1亿平方米的住宅销售，对市场总量去化贡献约为10%。可以果断的告诉大家，在这轮多方刺激下，核心地段的房价一定会被拉升，大家要有这个意识，趁现在周期底部，逢低买入。马上还有主城压箱底的好地，陆续推出市场，搅动局部回温。年前南京安家的朋友，可私信教授谈价，非诚勿扰↓01打造江湾城四期？河西中稀缺宅修编控规最新消息，河西中台湾名品城地块再传新动静，快的话明年一季度会推出市场。近日，《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-19规划管理单元图则修改批后公布。从显示位置看，正是河西中台湾名品城地块所在地。文件显示，为进一步优化河西新城区中部地区用地布局，盘活存量低效用地，相关部门就《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-19规划管理单元进行了修改。拟修改内容：1、将原MCe030-19-07地块零售商业用地（B11）分为两个地块。其中：南侧地块编号为19-07，用地性质为商办混合用地（Bb），兼容基层社区中心一处，容积率≤3.0，建筑密度≤55%，建筑高度≤80米，绿地率≥20%；北侧地块编号19-09，用地性质为二类居住用地（R2），容积率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%。2、取消规划二路，将原19-08和19-09地块零售商业用地（B11）合并，合并后用地编号为19-08，用地性质调整为二类居住用地（R2），容积率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%。3、细化公园绿地（G1）用地分类为街旁绿地（G1c），同时将相应地块的绿地率细化为65%。调整后，将原有的部分商业用地调整为两幅二类住宅用地，共计5.02万方，容积率2.4。后期待地块正式招拍挂，不排除会进一步降容。台湾名品城地块，稀缺且优越，旁边即仁恒江湾城、华新城等豪宅次新房；交通方便，坐拥地铁10号线，靠近奥体中心，处于元通商圈，周边有IFC、华采、德基（待开业）等多家商场环伺，配套成熟，居住氛围浓厚。这块地外界关注度非常高，毕竟在寸土寸金的河西中，像这样优越的大体量涉宅地块已经很少见了，上一次还是金陵月华。若是地块内建筑拆出顺利，预计会在明年上半年推出。不过目前台湾名品城尚未拆除痕迹。就在上周，该地块发布建筑及附属设施拆除项目施工招标，中标人已经确定为南京河西新城建设发展公司，工期45天。预计接下来地块内的建筑拆出工作会很快提上日程。经常了解市场的朋友应该清楚，目前河西中总价1000万左右的房子，基本断层。像河西南主力供给六七百万左右的新房，要么客户看不上，要么总价在1200万至2000万，看的上却买不起，留下预算1000万左右的客户很难选择，左右观望。建议明年，在河西中配套成熟地段，多增加一些户型面积段在150-180㎡、总价控制在1000万上下的低密高品质房源，与河西青奥滨江产品拉开差距，错位补给，给更多中高端改善提供多样化选择。不少粉丝询问为何招商金陵序还未入市，就吸引众多人提前排号参观？个人推测项目除了地处河西中，产品力最新外，与科学合理的产品配比也分不开关系。金陵序面积段，没有一味的求大，最大化匹配市场需求，起步建面约150㎡，最大建面约220㎡，还做了四代宅，未来5年都不用担心被迭代。人群上，既兼顾到河西新一批改善置换的购买力上限，又满足了地缘改善多套换一套大平层的梦想，客群下限和上限都把握的恰到好处。这样一来，项目就很好的吸纳掉河西、鼓楼1000万以内的新钱客户，以及来自其他竞品分流预算1000万以上老钱们，群体覆盖面做的足够大，足够宽，主打一个下限有保证，上限有质量，在当下僧多粥少的环境下，更容易吸引客户聚焦。按照购房人话术，在河西中，新房1000万内除了看金陵序，基本没太多选择，与金陵序同批次上市的新盘，动辄190㎡，总价1200万起步，这部分不差钱的客户往往选择也多。倘若台湾名品城地块，容积率控在2-2.2之间，打造小高层+洋房配比，在户型配比上，可以做多增加一些建面约150-180㎡大三房或四房产品，且总价能控制在1000万上下，这个盘将不愁客户。02江宁9幅地，全部低价卖出！今天竞拍的9幅地，全部位于江宁区，且为新城地块。7幅为纯宅地，另外两幅1幅为老年公寓用地，1幅为社区中心用地。就在刚刚，这9幅地全部底价卖出，揽金47.87亿。要说今天土拍，正儿八经拿地的只有一家房企中天美好，其他几幅皆为地方城投托底！这次土拍之后，马上下周28号南京还有5幅地块出让。江北新区3幅，鼓楼滨江1幅，江心洲1幅，容积率低至1.05，最高为1.8。尤其是鼓楼这块地，关注度最高。先来看：7幅纯宅地1、江宁滨江G38地块容积率只有1.5（为近年来片区少有的低密商品住宅用地）起拍楼面价5491元/㎡，未来售价预计会在1万5以内。去年12月底，江宁滨江商品房“房票安置”启动，鲁能硅谷公馆、中北三盛汝悦铭著、大华锦绣前程、新城云漾滨江经两轮房票安置，去化流速、周期等均优于全市平均水平。今年9月底，中建国际竞得江宁滨江3幅地G35-G37（容积率1.0 房屋，将全部定向定购，定购包干价为13772元/㎡。地块名称：江宁区滨江开发区如练路以南、中元北路以西地块地块四至：东至中元北路；南至青莲路；西至仁和路；北至如练路规划用地性质：R2二类居住用地出让面积：41282.78㎡容积率：1.0＜Far≤1.5建筑高度：≤60米挂牌起始价：34000万元起拍楼面价：5491元/㎡2、东山G55地块这是中天美好在东山拿下的第三幅地，此前两幅分别是 中天云来和新盘金宁风华，市场反响都不错，云来小户型去化的差不多，基本剩尾盘了，金宁风华做板块内首个四代宅，关注度很高。G55地块位于东山街道，东侧为湖山路，北侧为上元大街，西侧为同夏路，交通便利，生活氛围浓厚。距离重要交通核心节点南京南站直线距离6km，紧邻城市主干道上元大街、天印大道，距离南京支线、绕城高速入口10分钟车程。片区今年已成交1幅宅地，今年8月，中天美好联合南京上元城市建设以总价4.72亿元拿下G17地块（案名：金宁风华），成交楼面价11498元/㎡。该地块进度神速，拿地仅1周后公示设计方案，以错层设计超大露台，为江宁购房者带来首个“四代宅”，预计近期会公开售楼处。本次同步出让的G52社区中心用地，将为东侧的两幅住宅用地提供家门口的便捷生活配套，进一步完善区域内的公共配套。地块名称：江宁区东山街道沿河路以北、规划二路以西地块地块四至：东至规划道路；南至沿河路；西至现状；北至宝盛路规划用地性质：R2二类居住用地出让面积：24469.67㎡容积率：1.0＜Far≤2.0建筑高度：≤60米挂牌起始价：56300万元起拍楼面价：11504元/㎡3、正方新城G56地块地块名称：江宁区江宁开发区金鑫东路以西、汤佳路以南地块地块四至：东至金鑫东路；南至迎居路；西至知新路；北至汤佳路规划用地性质：R2二类居住用地出让面积：54248.82㎡容积率：1.0＜Far≤2.1建筑高度：≤60米挂牌起始价：84600万元起拍楼面价：7426元/㎡4、正方新城G57地块地块名称：江宁区江宁开发区金丰路以西、新丰路以南地块地块四至：东至金丰路；南至新居街；西至丰年路；北至新丰路规划用地性质：R2二类居住用地出让面积：35849.34㎡容积率：1.0＜Far≤2.1建筑高度：≤60米挂牌起始价：56000万元起拍楼面价：7439元/㎡两幅地位于正方新城片区，紧邻地铁S1号线正方中路站，机场高速正方中路出口，周边有将军大道、正方中路等城市主要道路，交通便捷。周边规划有南师附中正方新城学校小学部，拟建一所8轨48班小学。商品房有锦尚紫兰、玖华府、上宸云际等多个项目在售，均价在2万/㎡左右。正方新城片区上一次住宅用地出让追溯到2年前，即NO.2022G49、G50、G52共3幅宅地，被南京新都市建设发展有限公司以总价37.95亿元竞得。目前G50（即奥体建设开发的锦尚紫兰）已经上市，规划打造18栋16-27F低密住宅，配备会所，品质较高。5、江宁开发区G58地块地块名称：江宁区江宁开发区佛城西路以北、隐龙路以东地块地块四至：东至现状；南至佛城西路；西至隐龙路；北至现状规划用地性质：R2二类居住用地出让面积：29610.27㎡容积率：1.0＜Far≤1.05建筑高度：≤15米挂牌起始价：37300万元起拍楼面价：11997元/㎡6、江宁开发区G59地块地块名称：江宁区江宁开发区佛城西路以北、规划道路以西地块地块四至：东至规划道路；南至佛城西路；西至现状；北至现状规划用地性质：R2二类居住用地出让面积：35135.4㎡容积率：1.0＜Far≤1.05建筑高度：≤15米挂牌起始价：44300万元起拍楼面价：12008元/㎡G58/G59两幅地块相邻，都位于江宁开发区，佛城西路以北，宁丹大道以东。紧邻城市主干道宁丹大道、诚信大道，距离宁宣高速、绕城高速距离高速入口10分钟车程。距地铁S1号线河海大学·佛城西路站，直线距离2公里。7、上秦淮G60地块地块位于云台山河以南，紧邻上秦淮生态湿地，周边已建成融信秦尚栖庭、芳原等项目，在售盘有紫京四季，18层小高层，均价3万出头。去年片区有2幅宅地出让，1幅为地块南侧一路之隔的颐居建设G45（楼面价15839元/㎡），另一幅为去年10月南京新都市建设G62（楼面价15042元/㎡）。两幅地目前都未启动开发。配套方面，有砂之船奥特莱斯、上秦淮小学东外分校、未来科技城初级中学（拟建）、江宁妇幼保健院（在建）、地铁3号线和风路站（在建）、电影小镇街区，生活配套完善。地块名称：江宁区未来科技城汉侯路以南、凤仪街以东地块地块四至：东至天禧路；南至横二路；西至凤仪街；北至汉侯路规划用地性质：R2二类居住用地出让面积：63198.95㎡容积率：1.0＜Far≤1.6建筑高度：≤35米挂牌起始价：119500万元起拍楼面价：11818元/㎡其次，2幅康养用地1、汤山G61地块地块为老年公寓用地，容积率低至1.01，将打造高端低密养老住宅。距离地铁S6号线泉都大街站直线距离1km；西侧为汤山温泉康养小镇，集旅游度假、健康休闲的国际温泉小镇；东侧为百联奥特莱斯广场，满足消费需求。地块名称：江宁区汤山街道乐泉路以西、琴学路以南地块地块四至：东至乐泉路；南至美乐路；西至樱雨路；北至琴学路规划用地性质：Rab老年公寓用地出让面积：75237.04㎡容积率：1.0＜Far≤1.01建筑高度：≤15米挂牌起始价：45300万元起拍楼面价：5961元/㎡2、东山G52地块这块地的容积率只有1.6，用地性质为基层社区中心。目前东山在售新房有武夷七里湖山、中天云来，以及马上要亮相的四代宅金宁风华，板块内从一开始主打小户型，到逐步向100㎡以上初改户型演变，新房补给平稳过渡，产品力也越来越顶！地块名称：江宁区东山街道同夏路以东、宝盛路以南地块地块四至：东至规划一路；南至现状；西至同夏路；北至宝盛路规划用地性质：Rc基层社区中心出让面积：5001.38㎡容积率：1.0＜Far≤1.6建筑高度：≤24米挂牌起始价：1400万元起拍楼面价：1750元/㎡地块出让要求还挺多， 涉及基层社区中心，居家养老服务站，垃圾收集站，不得配建酒店式公寓，剩余可配建商业。这次土拍没啥看点，下周28号鼓楼滨江的地会出让，据说多家房企意向押注，像这样的核心稀缺地，房企是可以预判未来利润的，明眼能赚钱，大家都想抢。以后远郊新城结合部的地，大家都或做利弊分析，明知道是烫手的山芋，拿到就亏，没人会拿，要么就是有地缘自住支撑的板块，代表就是江宁东山一带，靠本区内购买力就能消化完，这样的小而美地块也会有房企愿意拿。剧烈分化，已经拉开，后面这种趋势会更明显。

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